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Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was Berliner Mieter wirklich müssen

Schönheitsreparaturen beim Auszug: Welche Klauseln gelten und wann Sie nicht renovieren müssen

Kaum ein Thema verursacht beim Auszug mehr Streit als die Schönheitsreparaturen. “Bitte die Wände weiß streichen, Decken frisch, alle Türen lackieren” steht in unzähligen Mietverträgen, und unzählige Mieter gehen davon aus, dass sie dieser Forderung nachkommen müssen. Die Rechtslage ist aber deutlich mieterfreundlicher, als viele glauben. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten zwei Jahrzehnten mehrfach klargestellt: ein erheblicher Teil der üblichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

Wir bei Ideal Umzüge sind keine Rechtsanwälte, aber wir begleiten in Berlin regelmäßig Mieter durch ihre Auszüge und kennen die typischen Auseinandersetzungen. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen sagt, welche Klauseln in Mietverträgen häufig unwirksam sind und wie Sie konkret vorgehen, wenn der Vermieter mehr verlangt, als er darf.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Welche Arbeiten zählen als Schönheitsreparaturen?

Der Begriff ist in §28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Danach umfassen Schönheitsreparaturen:

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
Das Streichen der Fußböden
Das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
Das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören: die Instandhaltung der Mietsache, das Erneuern von Bodenbelägen, das Abschleifen von Parkett, der Austausch beschädigter Fliesen oder bauliche Veränderungen. Diese Arbeiten sind grundsätzlich Vermietersache und können dem Mieter auch nicht durch Vertragsklausel aufgebürdet werden.

Gelten Schönheitsreparaturen gesetzlich automatisch?

Nein. Ohne eine wirksame Regelung im Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Das ist der gesetzliche Normalfall nach §535 Absatz 1 Satz 2 BGB: der Vermieter ist zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand verpflichtet. Nur wenn der Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf den Mieter überträgt, muss der Mieter tätig werden.

Viele Klauseln in deutschen Mietverträgen erfüllen die Anforderungen der Rechtsprechung nicht und fallen deshalb aus. Das bedeutet: die Hauptpflicht bleibt beim Vermieter, der Mieter muss trotz entsprechender Vertragsklausel nicht renovieren.

Die wichtigsten BGH-Urteile: was Sie wissen sollten

BGH-Urteil zu unrenoviert übergebenen Wohnungen (2015)

Das Urteil vom 18. März 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 185/14) hat die Praxis grundlegend verändert. Der Bundesgerichtshof entschied: wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine formularmäßige Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam. Der Gedanke dahinter: der Mieter müsste sonst Gebrauchsspuren beseitigen, die bereits sein Vormieter hinterlassen hat. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von §307 BGB.

Für Sie als Berliner Mieter bedeutet das: wenn Sie in eine nicht frisch renovierte Wohnung eingezogen sind, haben Sie gute Chancen, die Schönheitsreparaturen vollständig abzuwehren. Ein ordentlich dokumentiertes Einzugsprotokoll mit Fotos ist dabei Ihr wichtigstes Werkzeug. Siehe dazu auch unser Ratgeber zum Übergabeprotokoll.

BGH-Urteil zu starren Fristenplänen (2004)

Bereits 2004 hat der BGH entschieden (VIII ZR 361/03), dass starre Fristenpläne in Mietverträgen unwirksam sind. Typische Formulierungen wie “alle drei Jahre Küche und Bad streichen, alle fünf Jahre Wohnzimmer” halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung ignorieren. Eine frisch gestrichene Küche müsste dann ebenso renoviert werden wie eine stark abgenutzte.

Wirksam sind nur Klauseln, die von “üblicherweise” oder “im Allgemeinen” sprechen und dem tatsächlichen Renovierungsbedarf Raum lassen. Formulierungen wie “spätestens nach drei Jahren” oder “alle fünf Jahre” sind dagegen regelmäßig unwirksam.

BGH-Urteil zu Quotenabgeltungsklauseln (2015)

Mit demselben Urteil vom 18. März 2015 hat der BGH auch die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln gekippt. Solche Regelungen verpflichteten Mieter, bei Auszug anteilige Renovierungskosten zu zahlen, wenn die Renovierungsfrist noch nicht abgelaufen war. Eine Formulierung wie “Bei Auszug vor Fristablauf zahlt der Mieter 50 Prozent der anteiligen Renovierungskosten” ist nach aktueller Rechtslage unwirksam, weil der Mieter die zukünftige Abnutzung nicht abschätzen kann.

BGH-Urteil zu Farbvorgaben (2008)

Auch Farbvorgaben sind ein Dauerthema. Klauseln, die dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Wandfarbe vorschreiben, sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Beim Auszug dürfen Vermieter aber eine neutrale, helle Grundfarbe verlangen, damit die Wohnung gut weitervermietbar bleibt. Wer beim Auszug eine dunkelrote oder schwarze Wand hinterlässt, muss diese in der Regel überstreichen.

Wann ist eine Klausel wirksam oder unwirksam?

Wann ist die Schönheitsreparaturen-Klausel wirksam?

Eine Klausel zu Schönheitsreparaturen ist nach derzeitiger Rechtsprechung nur dann wirksam, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Die Wohnung wurde bei Einzug renoviert oder neu gestrichen übergeben
Die Klausel enthält keinen starren Fristenplan
Es gibt keine Quotenabgeltungsklausel im Vertrag
Keine unzulässige Farbvorgabe während der Mietzeit
Die Pflicht beschränkt sich auf die in §28 II. BV genannten Arbeiten
Die Klausel ist klar und verständlich formuliert (Transparenzgebot nach §307 Absatz 1 Satz 2 BGB)

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Klausel ganz oder teilweise unwirksam. Der BGH wendet das sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion an: eine Klausel ist entweder vollständig wirksam oder vollständig unwirksam, nicht teilweise. Wer also eine unwirksame Formulierung im Vertrag hat, ist von der Renovierungspflicht komplett befreit.

Wann ist die Klausel mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam?

In der Praxis haben Sie eine sehr starke Ausgangsposition, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben
Der Mietvertrag enthält einen starren Fristenplan (“alle drei Jahre”, “spätestens nach fünf Jahren”, “in jedem Fall”)
Es gibt eine Quotenabgeltungsklausel im Vertrag
Die Klausel enthält Farbvorgaben während der Mietzeit
Der Vertrag verlangt Grundrenovierungsarbeiten (Parkett abschleifen, Bodenbeläge erneuern) als Schönheitsreparatur
Die Klausel ist unklar formuliert oder nimmt sowohl Mieter als auch Vermieter in die Pflicht

Schon einer dieser Punkte kann die gesamte Klausel kippen. Viele Berliner Mietverträge, insbesondere aus Altbeständen der 1990er und 2000er Jahre, enthalten mehrere dieser Stolpersteine.

So prüfen Sie Ihren eigenen Mietvertrag

Wie finde ich heraus, ob meine Klausel wirksam ist?

Prüfen Sie Ihren Vertrag in vier Schritten:

Schritt 1: Suchen Sie die Klausel. Sie steht meistens im Abschnitt “Instandhaltung”, “Schönheitsreparaturen” oder “Zustand der Mietsache”.

Schritt 2: Achten Sie auf rote Flaggen. Formulierungen wie “spätestens alle drei/fünf/acht Jahre”, “in neutraler Farbe”, “anteilige Kostenübernahme bei vorzeitigem Auszug” sind Warnzeichen. Auch Klauseln mit Worten wie “stets”, “zwingend” oder “in jedem Fall” sind problematisch.

Schritt 3: Schauen Sie in Ihr Einzugsprotokoll. War die Wohnung bei Einzug renoviert, neu gestrichen, ohne sichtbare Gebrauchsspuren? Oder wurden Altmängel und Gebrauchsspuren dokumentiert? Letzteres spricht deutlich für die Unwirksamkeit der Klausel.

Schritt 4: Prüfen lassen. Lassen Sie Ihren Mietvertrag im Zweifel vom Berliner Mieterverein oder vom Deutschen Mieterbund prüfen. Eine Mitgliedschaft beim Berliner Mieterverein kostet derzeit etwas über 100 Euro pro Jahr und amortisiert sich im Streitfall meist sofort. Auch die Verbraucherzentrale Berlin bietet Mietrechtsberatung gegen geringe Gebühr.

Was mache ich, wenn der Vermieter trotzdem Streichen verlangt?

Bleiben Sie ruhig und sachlich. Widersprechen Sie schriftlich und verweisen Sie auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung. Das Urteil vom 18. März 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 185/14) können Sie konkret benennen. Bieten Sie an, die Auseinandersetzung über den Mieterverein zu klären.

Wichtig: Unterschreiben Sie kein Übergabeprotokoll, in dem Sie sich zu nachträglichen Renovierungsarbeiten verpflichten, wenn Sie der Auffassung sind, dass die Klausel unwirksam ist. Wie Sie das Protokoll sauber führen, haben wir im Ratgeber zum Übergabeprotokoll beschrieben.

Wenn der Vermieter Kaution für angebliche Schönheitsreparaturen einbehalten will, können Sie die Rückzahlung schriftlich einfordern. Im Streitfall ist der Weg zum Amtsgericht Berlin-Mitte oder zum örtlich zuständigen Amtsgericht möglich. Die Rechtslage ist in vielen Fällen eindeutig zu Gunsten des Mieters.

Was bleibt immer Mietersache?

Welche Arbeiten muss ich unabhängig von der Klausel ausführen?

Unabhängig von der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturen-Klausel gibt es Arbeiten, die Sie als Mieter immer übernehmen müssen, wenn sie über normale Abnutzung hinausgehen:

Bohrlöcher fachgerecht verschließen, mit Spachtelmasse oder geeignetem Füllmaterial, wenn sie in außergewöhnlicher Zahl vorhanden sind
Dübel und Schrauben entfernen
Selbst angebrachte Tapeten oder Tapetenreste entfernen, sofern Sie diese selbst aufgebracht haben
Selbst verursachte Schäden beseitigen: Brandflecken, tiefe Kratzer, Löcher über normale Dübel-Größe hinaus, Flecken durch unsachgemäße Möbelstellung
Eigenmächtige Einbauten zurückbauen, wenn im Mietvertrag oder bei Einzug vereinbart

Was ist mit Kleinreparaturen?

Kleinreparaturen sind etwas anderes als Schönheitsreparaturen. Eine Kleinreparaturenklausel kann Mieter verpflichten, Reparaturen bis zu einer bestimmten Höhe pro Einzelfall selbst zu tragen. Üblicher Maximalwert liegt bei etwa 75 bis 120 Euro pro Fall, gesamt meist gedeckelt auf sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete. Wirksame Klauseln setzen voraus, dass der Mieter nur für Bagatellreparaturen zahlt und nicht für größere Instandsetzungen.

Wenn Sie doch renovieren müssen: die Kosten

Was kostet es, selbst zu streichen?

Für eine 70-Quadratmeter-Berliner-Altbauwohnung sollten Sie einplanen:

Material: 150 bis 300 Euro (Farbe, Rollen, Pinsel, Abdeckfolie, Kreppband, Spachtelmasse)
Zeit: zwei bis drei volle Tage, inklusive Vorarbeiten und Trocknungszeiten
Werkzeug: wer nichts hat, kann für 50 bis 80 Euro Grundausstattung kaufen

Vorteile: geringe Kosten und volle Kontrolle über das Ergebnis. Nachteile: zeitintensiv, und viele Auszugskandidaten unterschätzen den Aufwand, besonders in Altbauten mit hohen Decken, Stuck oder Altdielen.

Was kostet ein Maler in Berlin?

Berliner Malerbetriebe rechnen typischerweise 8 bis 14 Euro pro Quadratmeter Wandfläche ab, inklusive Material und einfacher Vorarbeit. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit etwa 170 Quadratmetern Wandfläche plus Decken liegen die Kosten bei rund 1.400 bis 2.500 Euro.

Einige Malerbetriebe bieten spezielle Auszugspauschalen an. Eine 2- oder 3-Zimmer-Wohnung wird komplett gestrichen (Wände, Decken, Türen) für 1.000 bis 1.800 Euro. Die Preise schwanken je nach Zustand, Raumhöhe und Zusatzleistungen wie dem Spachteln von Putzschäden. Lohnend: zwei bis drei Angebote einholen, konkrete Leistungen definieren, Festpreis verhandeln.

Strategisches Vorgehen beim Übergabetermin

Wie verhalte ich mich, wenn der Vermieter die Renovierung einfordert?

Unsere Empfehlung an Mieter, die mit einer fraglichen Klausel konfrontiert sind:

Vor dem Termin prüfen lassen, ob die Klausel wirksam ist. Das geht in einer halben Stunde mit dem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Nicht vorschnell renovieren. Wer ohne Prüfung streicht, verzichtet im Ergebnis auf mögliche Rechte.
Den Mietvertrag und das Einzugsprotokoll zum Termin mitnehmen. Beide Dokumente sind Ihre Argumentationsbasis.
Sachlich widersprechen, falls der Vermieter Renovierungsforderungen erhebt, die nicht haltbar sind. Verweisen Sie konkret auf die BGH-Urteile.
Im Zweifel nicht unterschreiben, sondern die Auseinandersetzung schriftlich nach dem Termin fortführen. Der Vermieter muss die Kaution auch bei strittigen Forderungen innerhalb der Prüffrist abrechnen.

Was mache ich, wenn die Kaution einbehalten wird?

Der Vermieter darf die Kaution nach §551 BGB nur für nachgewiesene Ansprüche einbehalten. Wenn die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist, gibt es keinen rechtlichen Anspruch, und die Kaution muss vollständig zurückfließen. Fordern Sie die Rückzahlung schriftlich (Einschreiben oder Mail mit Lesebestätigung) und setzen Sie eine Frist von zwei bis drei Wochen. Reagiert der Vermieter nicht, ist der Weg über den Mieterverein oder einen Anwalt der nächste Schritt.

FAQ zu Schönheitsreparaturen beim Auszug

Muss ich die Wände weiß streichen?

Während der Mietzeit nein. Beim Auszug kann der Vermieter eine neutrale, helle Farbe verlangen, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht. Weiß ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber eine sehr bunte Wand müssen Sie überstreichen, weil die Wohnung sonst schlecht vermietbar wäre.

Was gilt, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war?

Dann ist eine formularmäßige Schönheitsreparaturen-Klausel nach dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) in der Regel unwirksam. Sie müssen beim Auszug nicht streichen, auch wenn der Mietvertrag es vorsieht. Voraussetzung: Sie können den unrenoviertern Zustand beim Einzug nachweisen, zum Beispiel durch ein Einzugsprotokoll mit Fotos.

Muss ich Bohrlöcher verschließen?

In der Regel ja, sofern eine entsprechende Klausel im Mietvertrag steht oder im Übergabeprotokoll vereinbart wird. Übliche Bohrlöcher werden mit Spachtelmasse verschlossen. Das Beseitigen extremer Mengen (etwa in jeder Wand dutzende Bohrlöcher) kann darüber hinausgehen und zusätzliche Kosten auslösen.

Wer zahlt, wenn ich einen Maler beauftrage?

Sie selbst. Schönheitsreparaturen sind bei wirksamer Klausel eine Mieterleistung, die Rechnung trägt der Mieter. Der Vermieter erstattet keine Kosten.

Darf der Vermieter Kaution einbehalten, wenn ich nicht gestrichen habe?

Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel besteht und der Renovierungsbedarf tatsächlich gegeben ist. Bei unwirksamer Klausel ist der Einbehalt unzulässig und kann zurückgefordert werden, gegebenenfalls auch gerichtlich.

Was ist mit unvollständigen oder "weichen" Formulierungen?

Klauseln, die mit Begriffen wie “üblicherweise”, “in der Regel” oder “im Allgemeinen” arbeiten und dem Zustand der Wohnung Rechnung tragen, sind in der Regel wirksam, wenn auch die übrigen Voraussetzungen stimmen. Starre Formulierungen kippen eher als flexible.

Gelten die BGH-Urteile auch für ältere Mietverträge?

Ja. Die Rechtsprechung wirkt auf alle Mietverhältnisse, auch auf lange bestehende. Ein 20 Jahre alter Mietvertrag mit unwirksamer Klausel ist heute genauso unwirksam wie ein neu abgeschlossener.

An wen wende ich mich bei Streit in Berlin?

An den Berliner Mieterverein, den Berliner Mieterschutzbund oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Eine Erstberatung kostet in der Regel zwischen 30 und 80 Euro. Wer schon Mitglied ist, bekommt die Beratung im Rahmen der Mitgliedschaft.

Unser Ablauf rund um den Auszug

Wir bei Ideal Umzüge planen den Auszugstag so, dass Sie rechtzeitig vor der Wohnungsübergabe fertig sind. Morgens räumen wir die alte Wohnung aus, am frühen Nachmittag sind wir durch. Auf Wunsch übernehmen wir die besenreine Herrichtung und die Entsorgung von Möbeln, die Sie nicht mitnehmen. So können Sie sich in Ruhe um das Übergabeprotokoll, die letzte Reinigung und etwaige Renovierungsarbeiten kümmern.

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